住宅ローン特則とは

住宅ローン特則は、正式名称を住宅資金特別条項といいます。

個人再生手続は、借金を大幅に減額できるとても便利な手続ですが、住宅ローンの債権者についても同じように借金が減額されるかというと、そうではありません。

住宅ローン債権者は、お金を貸すのと引き換えに、家や土地に抵当権を設定します。抵当権は、ローンが払えなくなったときに、家や土地を競売して、その代金を優先的に回収することによって、取りはぐれを回避するための権利です。

そのため、通常は、債務者が自己破産をしようと、個人再生をしようと、住宅ローン債権者は、返済が滞ればいつでも抵当権を実行して不動産を競売にかけてしまうことができるのです。

そのため、個人再生手続を使った場合に、住宅ローンの債権者だけは特別扱いをして、ローンの返済を続けさせてもらう、ということが必要になるのです。これは、「債権者は平等に扱わなければならない」という債権者平等の原則の例外になります。この特別扱いを許してもらうための制度が、住宅資金特別条項（通称：住宅ローン特則）となります。

住宅ローンが残っている場合、自宅を残しつつ、借金を減額するためには、個人再生手続において、住宅ローン特則を使うことが必要になります。

住宅ローン特則を使う場合、減額の対象となる借金は、住宅ローン以外の借入金ということになります。

住宅資金貸付債権であること

借入金が、住宅の購入やリフォームのためのローンであったことが必要です。
いくら自宅に抵当権が付いていても、それが、自営業の運転資金の借入金のために設定された抵当権であれば、住宅ローン特則は認められません。

本人が所有する住宅であること

個人再生の申立てをする人が所有し、自己の居住の用に供する建物のためのローンでなければなりません。
申立人が実際に住んでいる家でなければならず、例えば投資用の不動産や、夏の間だけ利用する別荘などはこれに当たりません。
自宅兼事務所などの場合、床面積の２分の１以上が自宅でなければなりません。

住宅ローン以外の抵当権が付いていないこと

住宅ローン特則を使う場合、自宅に住宅ローンを担保するための抵当権が付いていることが条件ですが、さらに、住宅ローン以外の抵当権が付いていないことも条件となっています。例えば、住宅購入の際にローンを組んで抵当権が設定され、その後、ローン残高が減ってきたので、剰余部分にさらに抵当権を設定して事業用資金を借り入れたような場合、住宅ローン特則は使えません。

滞納がない又は代位弁済から６か月以内であること

住宅ローンを一定期間滞納すると、保証会社が債務者の代わりに住宅ローン会社に住宅ローンを一括弁済します。これを代位弁済といいます。代位弁済がなされた場合、原則として、住宅ローン特則を使うことはできません。もっとも、民事再生法１９８条２項により、保証会社が住宅ローンを代位弁済してから６か月以内に個人再生手続開始の申立てをしたときには、例外的に住宅ローン特則が認められます。
したがって、住宅ローンの滞納がないか、もし滞納して保証会社が代位弁済をしてしまっても、そこから６か月以内に個人再生の申立てをすることが必要になります。

債権者一覧表への記載

住宅ローン特則を使うためには、個人再生申立ての際に、債権者一覧表に「住宅ローン特則の対象としようとしている債権が住宅資金貸付債権である旨」及び「住宅ローン特則を定めた再生計画案を提出する意思がある旨」を記載しておく必要があります。

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